深圳房地产案件高发爆行业“潜规则”

    记者日前从深圳市中级人民法院了解到,受国内外经济、金融形势和房地产调控政策影响,深圳房地产市场出现阶段性波动,房地产纠纷呈多发态势。2008年以来,深圳每年的房地产案件总数都在一万件左右。

    深圳房地产案件每年逾万件

    深圳毗邻港澳,一直扮演着香港人内地置业首选城市的角色。深圳房地产业得风气之先,发展十分迅猛。早在90年代初,深圳房地产市场就进入活跃期。随着2005年深圳房价加速上涨,房地产交易更加活跃,与此同时,房地产交易当中的纠纷也大量涌现。

    深圳市中级人民法院日前发布的《深圳法院房地产审判工作白皮书》显示,2008年1月至2012年6月,深圳两级法院受理的各类房地产民事案件就多达56935件,收案标的总额高达279.9亿元。

    深圳房地产民事案件主要存在以下几个特点:一是受房地产调控政策影响较大,案件总量居高不下。2008年以来,每年的房地产案件总数都在一万件左右的高位波动。二是案件标的额相对较大,群体性纠纷较多。据统计,2008年以来,全市法院受理的房地产案件中,涉及100名以上当事人的群体性案件就有30余起。三是传统类型案件比重较大,新类型案件不断涌现。房屋买卖合同、房屋租赁合同、物业服务和建设工程合同纠纷这四种传统类型案件占一审房地产案件总数的63.42%,比重较大。而涉及房屋优先购买权、建筑物区分所有权、小区业主自治、停车位的案件以及因所有权争议提起的确权和执行异议之诉这些新类型案件也逐渐增多。四是复杂疑难案件增多,审理难度不断加大。这既有案件本身的因素,认定事实和适用法律难度大,也有信访等案件之外的因素给案件处理带来的压力。

    房地产案件曝行业“潜规则”

    深圳市中级人民法院相关负责人接受记者采访时谈到,在一系列房地产案件的审理过程中,房地产行业“潜规则”浮出水面。

    一是建筑市场违法分包、转包和挂靠现象突出。有的建筑企业很少参与工程的实际施工,而以出借资质、收取管理费作为主要经营收入。这些违法行为导致法律有关施工单位资质的规定形同虚设,工程质量难以保证,并由于质量问题和拖欠钱款引发大量纠纷。

    二是部分房地产开发商违规违约现象尚待纠治。比如:建设部2001年颁发的《房地产销售管理办法》就明确规定,不得以返本销售和售后包租的方式,出售未竣工的房屋。2006年5月,建设部又对当时再度盛行的“返租经营”未竣工房产再次发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。有的开发商为规避法律,在售楼时另成立一家公司负责与小业主签订代理出租合同,利用政策漏洞打擦边球,达到售后返租的目的。一些案件在开发商收到房款后,负责运营的公司拖欠租金,甚至停止经营、欠租逃匿,导致小业主无法收到约定租金。

    三是房地产经纪行业亟待规范,房地产经纪人素质有待提高。四是物业公司服务质量有待提高。在一些案件的审理过程中发现,部分物业公司不按照物业服务合同的约定履行义务,重管理轻服务,对一些重大事项不按法律法规的要求提交业主大会决定,对维修资金不进行专款专用,不定期定点公开收支账目,对业主投诉的问题不进行及时处理。甚至有物业公司采取非法手段对业主委员会委员进行拉拢、威胁,干扰业委会正常行使职权,引发业主不满。一些小区的业委会未能充分发挥职能,维护业主合法权益,有些小区甚至没有成立业委会。在不能通过业委会反映诉求的情况下,业主与物业公司的冲突更加直接,也更加激烈。

    守约意识和风险意识亟待加强

    记者从深圳市中级人民法院了解到,不少房地产纠纷都是由于买卖双方守约意识和风险意识不强造成的。建筑市场事前约定不明手续不清事后相互扯皮的情况较为常见。

    据深圳市中级人民法院相关负责人介绍,在二手房买卖当中,很多当事人不重视合同约定,不严格按照合同约定的期限履行合同义务。有些卖方全权委托经纪人员和担保公司办理赎楼及过户手续,对交易过程甩手不问,甚至对受托人未按期赎楼的情况都不知悉。有些买方对限购政策和房贷政策不作事先了解,在签约后才发现无法履行合同。还有些买方明知自己属于限购限贷政策约束的对象,无法办理房贷和过户手续,仍与卖方先签订合同,在签约后再要求卖方同意其以他人名义办理过户,在卖方不同意或者找不到符合过户条件的买方的情况下,买方因无法继续履行合同往往要支付高额违约金。

    同时,一些企业和个人风险意识不够,以侥幸心理购买不具备交易条件的福利房、微利房、经济适用房甚至农民房,为事后的法律纠纷埋下了隐患。 .

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