楼市进入中国式怪圈地王来袭房价却迎来调整期

  当步入调整期的房价,遇上一波地王潮,这会产生怎样的化学反应?

7月18日,国家统计局公布了6月份70大中城市新建房销售价格变动情况,数据显示,6月份环比上涨城市个数继续减少,房价涨幅继续收窄。

中原地产首席分析师张大伟测算,这是价格上涨18个月后再次出现下调城市数量增加的现象。

伟业我爱我家副总裁胡景晖分析,自2015年330新政以来,房地产的市场需求已经得到了集中释放,房价迄今也超出了普通人的承受能力,房价的上涨空间已经不大。

“3月底以来,上海、深圳出台更严限购政策,北京实施局部更严限购措施,在政策的加码之下,全国房价的整体涨幅已经开始收窄。不过,受新房豪宅化、高端化的影响,一线城市的房价还有是结构性拉升。”

张大伟认为,本轮市场火爆完全是因为信贷加杠杆,后续随着杠杆力度放缓,房地产走势下调成为趋势。

然而,与楼市走向相反的是,土地市场再次步入“地王潮”。

来自中原地产研究部数据,7月前17天,全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了57宗,其中溢价率超过50%的地王地块(叠加北京一宗高总价)合计达到了31宗地块。

并且地王潮已从一线城市向其他城市蔓延,天津、武汉、郑州、杭州、成都均出现了明显的地王潮现象。

另一组数据是,前六个月,全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿,历史首次突破万亿,而在2015年同期则只有6973.14亿。平均楼面价上涨了45%,远超房价上涨幅度。

杭州、苏州、南京、合肥、深圳、佛山、厦门等城市楼面价涨幅超过了100%。

张大伟认为,热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象,这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。“根本原因还是,资金潮下的资产慌。

这带来的影响是,很多之前刚需的区域,都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+,导致市场全面高端化。“北京商品房住宅楼面价已超过3.7万元/平,房企未来运营的难度越来越大。”

从这个角度看,与70大中城市房价走势指示出的调整迹象,完全两种结果。

综上可以看出,楼市向上行情源于信贷+杠杆,地王潮出现,也源于资金潮下的资本慌。一切都是钱太多。

70大中城市房价走势指示的另一个问题是,分化严重,三四线城市库存依旧严重。

胡景晖认为,除了行政性约束政策、税收政策,货币政策在下半年仍有一定的宽松余地和刺激空间。但货币政策只是短期行为,解决不了深层次问题,还在房价、杠杆、未来的物价等方面有较大的负面影响。

胡景晖觉得:“结构调整、产业升级、供给侧改革才是重中之重。”说易行难。张大伟分析,未来刚需者置业只能考虑二手房市场。

不过,有一个新项目,可以给刚需置业者带来提供另一种选择。朝阳1953,不限购项目,位于东五环之内,总价50万起,在未来郊区房价普遍在6万+的预期下,朝阳1953仍是价值洼地。

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